(资料图片仅供参考)

作者 ｜ 宋虹姗

编辑 ｜ 岳嘉

上半年，28只公募REITs跑输市场，在总体下行行情中没有表现出防御属性。

Wind数据显示，1-6月中证REITs指数下跌20.95%，除中金湖北科投光谷REIT外，其余所有REITs上半年均下跌，其中华夏中国交建REIT（-27.92%）跌幅最大，中信建投国家电投新能源REIT（-1.41%）跌幅最小。

同期，公募债券型基金收益为2.02%，股票型基金收益为1.13%，上证指数、深证指数、沪深300、中证500收益分别是3.65%、0.10%、-0.75%和2.29%。

进入下半年，公募REITs陆续披露的二季报显示，部分底层资产的租金、营收、净利润及可分派现金均重回企稳增长态势，且随着价格下跌，公募REITs的整体现金分派率（按市值计）超过6%，使其估值具备了一定的吸引力。

如何看待年初至今公募REITs跑输市场的阶段性总体下跌？站在当前节点，如何解决公募REITs流动性不足的问题？根据二季报经营数据，哪些REITs基金的底层资产有望受益于结构性的经济复苏？

日前，36氪对话中金公司研究部执行负责人、不动产与空间服务行业首席分析师张宇，深度解析公募REITs运行的基本面与市场行情。

36氪：上半年，公募REITs在二级市场表现不佳，中证REITs收盘指数跌幅达到21.0%，同期沪深300跌0.8%，公募债券型基金收益为2.02%，股票型基金为1.13%。对比其他大类资产，如何理解公募REITs这一阶段的价格调整？

张宇：上半年公募REITs二级价格出现多个月的下行趋势，部分投资者情绪较为悲观。我们认为本轮REITs股价下行与三个事件性因素有关，分别是2022年四季度的债市调整、2023年一季报出现部分项目业绩不及市场预期、以及扩募所带来的价格博弈，每一项平均触发了10%的估值回撤。对于单只REIT而言，解禁事项亦往往增加投资者观望情绪。