代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

(相关资料图)

近几年，商办物业追赶住宅的趋势，正变得越发明显。

在“房住不炒”的政策基调下，限购、限贷、限价等调控政策层出不穷，哪怕近期暖风频吹，楼市至今仍然承压。然而，克而瑞透过数据发现，市场分化格局下，商办资产市场却悄悄走出了独立行情：公寓物业成交均价从2019年的18500元/㎡上涨至今年1-7月的34757元/㎡，期间涨幅高达88%！而商业大平层市场表现更为亮眼，一路攀升，成交均价从2019年的20621元/㎡上涨至今年1-7月的87109元/㎡，成交均价现比2019年翻了3倍多。

从近几年的市场反馈来看，我们能够窥探出广州的公寓市场正发生着深刻变化。

上不封顶，公寓成为置业新机遇

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公寓资产封面化

在城市规划中，城市的核心地段往往是地标建筑的聚集地，通常都优先规划为商业商务用地，占据城市的高端资源及配套。如被誉为“上海十大顶级公寓”之首的“黄浦湾1号”，其坐落于上海外滩核心区，2010年项目首开时仅为12万/㎡，目前二手市场均价已接近38万/㎡；又如深圳的顶豪项目“深圳湾1号”，其作为商业大平层，成交单价却由10年前的8万/㎡涨至现在的30万+/㎡，涨幅高达3倍多，而同期深圳的住宅均价仅翻了一倍多。而在广州，金融城的大平层公寓，同样早早占据10万+/㎡的房价高地，甚至最近新出的项目吹风价已经触及30万+/㎡。

不难看出，在市场环境变动中，占据核心地段和优质景观资源的公寓资产往往能经受时间考验，成为市场认可的封面之作。

资产配置日趋中心化

与住宅市场置业趋势回归中心区相仿，近3年广州的公寓产品成交也大有回归中心区的趋势。2023年1-7月广州中心四区的公寓成交占比已经从前两年不到30%，上升到了40%，提高了超过10个百分点。

由此可见：在市场调整中，置业者更倾向于确定性的规划和现有的成熟配套。如2021年8月入市的越秀·天荟江湾，其在短短两年间便卖出了近1700套，饱受市场青睐。

公寓日渐类住宅化

克而瑞认为，除了不具备落户和入学属性，公寓的使用功能已与住宅相差无几。从前的商业公寓大多是边缘地段的小型loft，很多人受限只能买来收租。但随着近年发展，越来越多真正有稀缺地段和资源的商业地块进入市场，地产行业开始重新评判：优质地段的公寓产品对置业者而言，自用也极具吸引力。因而在设计之初，开发商以自用需求的角度出发调整设计理念。此外，相比于商品住宅物业，公寓产品拥有“上不封顶”的成长属性。体现在：商办物业不限购、不占购房名额，其购买门槛低，更适合买家们将其作为资产“多点布置”、分散风险。

基于以上市场发生的深刻变化，加之公寓产品具有的以上优点，其逐渐成为了当下的置业新宠。

细看近年来的广州商办市场，有一个品质红盘引起了小编的关注：自2021年8月入市以来，无论是小面积商办产品或商业大平层，该项目凭借自身实力热销全城！

它就是——越秀·天荟江湾！

断崖式畅销，海珠区连续两年销量第一

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据克而瑞权威数据显示，入市2周年以来，天荟江湾连续两年蝉联海珠区商办资产成交金额、套数、面积三榜第一。

从成交总额来看，项目入市至今已计成交26.13亿元，在海珠区比第3名至第5名合计的成交总额还多！

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成交总量第一

天荟江湾的产品户型涵盖了建面约31-74㎡的小面积公寓与建面约176-343㎡的商业大平层。商业大平层自今年3月份开售以来，迄今仅四个月左右的时间，超越琶洲南TOD、深圳招商太子等湾区一众热门项目，在大湾区千万级商业大平层项目中脱颖而出，成为今年1-7月的湾区公寓项目成交面积TOP1！

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市场占有率第一

从成交面积来看，自2021年8月至今年7月份，天荟江湾一共成交了1699套，占到了海珠区同期成交总套（4659套）的27%，约为第3名至第10名的套数总和。

值得一提的是，项目开售至今2周年，平均每天约可卖出超2套！

四大理由，1699户业主的共同选择

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开盘至今2周年，为何天荟江湾这样的商办资产能屡获市场热捧，成为海珠区“现象级红盘”？通过和江湾业主们的交谈，我们发现，业主们之所以选择天荟江湾这样的商办资产，最为看好的还是以下几个方面：

珠江后航道城市新中轴，IMAX南向江景

天荟江湾所处的海珠创新湾板块，处于广州新中轴线与珠江后航道高质量发展带的交汇处，被定位为大湾区南门户和科技创新集聚区，是广州新中轴南端重要的滨水商务带。可以说，创新湾对于海珠而言，如同珠江新城与天河、深圳湾与南山，板块地位不言而喻。更为难得的是，天荟江湾位于海珠创新湾的核心位置，主城南向望江，这在广州的江景盘拥有独一无二的竞争力。

据克而瑞统计，自2019-2023年，广州中心区仅出让了5宗南向一线江景宅地。在珠江前航道开发趋于饱和之后，位于后航道的天荟江湾，所拥有的是江景的”IMAX”版本：距离江边最近只有70米，真正的一线临江；观江面最窄处约440米，最宽处达约2400米，IMAX级别的景观视野。

此外，与那些“只可远观，不可近赏”的江景项目不同，天荟江湾楼下即有全龄化的占地约1.7万㎡滨江公园，露营、垂钓、环江漫步、儿童乐园等活动场所应有尽有，这样丰富的滨江生活体验在广州城区是十分难得的。

附近三地铁环绕，交通出行便捷

交通是连接城市经济生活的重要纽带。在主城区工作和生活，业主最为担心的是早晚高峰可能出现的拥堵，这将影响每一天的心情和体验。但这一点，天荟江湾的业主不必担心。

项目1公里范围内便有地铁2号线南洲站和广佛线石溪站，距离10号线大干围站（在建中）直线距离仅约800米，预计2024年实现通车。届时，业主们将能实现2号线、广佛线、10号线三地铁便捷出行。无论是从最近的大干围站出发，仅需4站可直达天河体育西，还是借由2号线与广佛线分别去往越秀与荔湾，均可畅达全广州。

项目自驾出行更为便捷。项目距内环路入口仅约1.3公里（百度地图测距），通过内环路即可直连广州主城各核心区域。仅需约30分钟即可快速通达珠江新城、琶洲CBD、金融城等核心区域

非比例尺绘图，具体以实际为准

自带3万㎡商业mall，双国企实力护航

高品质的城市生活，离不开琳琅满目的商业配套。天荟江湾定位为湾区XOD·滨江综合体，集居住、办公、购物、休闲于一体，自身配建建面约3万㎡商业MALL与建面约4000㎡特色商业街，将打造成星级酒店、开放式购物街区、品牌旗舰店等高端业态。

项目商业由越秀集团+岭南集团双国企强强联手开发运营，其中越秀集团作为老牌国企，已在全国累计开发200多个住宅项目和以珠江新城IFC为代表的40多个商业项目，岭南集团则连续14年进入中国旅游集团20强，位列中国零售百强第17位，具有非常优秀的商业运营经验。（信息来源：越秀集团、岭南集团官网）

此外，项目还临近东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈，直线距离约3公里范围内坐落着海珠创意创业园、BIG海珠湾艺术园区、广州之窗等20多家产业园，具有非常浓郁的商业氛围。

石溪旧改破局，规划兑现在即

对于置业者而言，选择在一个片区，除了看政府公布的蓝图规划，还要看实实在在的动作，推进的进程将决定规划价值兑现的时间。天荟江湾所处的板块发展，更是和旁边的石溪旧改的进程分不开。好消息是，石溪旧改正在有条不紊地推进，并且已经被列入2023年海珠区城中村更新改造任务清单。

根据广州市《海珠区石溪片区城市更新单元详细规划》文件显示，石溪旧改投资将超过170亿元，未来将崛起268米超高层的星级酒店，集花园式总部办公、智慧创客共享办公、甲级写字楼、地铁上盖商业综合体、工人文化宫、滨江公园、智慧运动中心等于一体，构筑滨江活力产业引擎，为区域价值赋能。

石溪旧改效果图 来源：广州市城市规划委员会

值此入市2周年，天荟江湾以实力与口碑赢得了市场的赞誉，已经成为1699个高阶业主的共同选择。热销全城的背后，是无数人对于滨江都市生活的向往。

一线观江，咫尺珠江畔，只此天荟江湾！

项目目前在售建面约36-74方一线珠江商办资产，热销之势，全城争藏。更有建面约176-343㎡一线南向望江大平层，货量不多，收官在即。喜欢的朋友可扫文末二维码了解。

备注：本文统计数据来自Cric商办（酒店式公寓）口径