观点网 8月29日下午，新希望服务披露2023年中期业绩并召开业绩发布会。

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2023上半年，新希望服务录得收入60亿元，较去年同期增长17.1%，净利润1.04亿元，同比增加13.1%，这在上市物企当中属于较为稳健的水平。

截至2023年6月30日，新希望服务合约面积3793万平方米，同比增加22.5%，和去年底的3615万平方米相比环比增长较少。项目拓展上，今年上半年新希望服务采取了和城投国企战略合作的方式获取项目。

经营性现金流恢复较为明显，中报显示，新希望服务上半年经营活动产生的净现金由去年同期的1640万元增加至5060万元，但对净利润覆盖率仍然较低，在手现金则相对充沛，中期现金及现金等价物余额达到10.43亿元。

西南与华东

在上市物企当中，新希望服务属于管理规模较小的梯队。

截至2023年6月30日，新希望服务在管建筑面积为2908万平方米，较去年同期增加约31.6%；合约面积3793万平方米，同比增加22.5%，合约在管比为1.3。

地域上，新希望服务项目主要分布于西南和华东，两地占总管理面积的比例分别为55%以及31.9%，贡献物管服务收入则分别为3.42亿元与1.66亿元。

城市能级上，新希望服务的项目主要分布在成都等新一线和二线城市，面积占比分别为46%以及44.9%，一线城市布局极少，仅在上海有18万平方米的项目，其中成都又是其最为核心的城市，贡献营收占比达到了35%。

虽然一线城市布局较少，但在管项目整体平均城市能级仍然较高，位于二线及以上城市的项目占比约为91.5%，今年上半年平均物业管理费为2.9元/月/平方米，其中住宅部分为2.7元/月/平方米，在上市物管企业中处于高位。

外拓方面，新希望服务上半年拓展的代表性住宅项目主要包括无锡嘉州花园、成都领域等；非住则包含温州瑞安市第五人民医院、C8数字经济产业园、成都茶百道产业园、南宁唯品会物流园等。

2023上半年，新希望服务在管面积中的非住业态占比为33%，营收占比则达到了42%。

报告期内，新增合约面积中第三方项目占比达到了90%；截至2023年6月30日，合约面积中第三方项目占比由39.2%提升至44.1%。

近年来，地产开发企业发展明显降速。相对的，城投开发企业拿地数量显著上升。因此，在市场直拓之外，新希望服务上半年也与众多城投和国企达成合作，例如成都经开园区投资有限公司、武侯区属国有企业、成都人居商业管理有限公司等，新希望服务主要为其提供物业管理等服务。

截至2023年6月30日，新希望服务通过战略合作签约的项目数量为15个，这在地产行业下行的当下，能为其提供一定的业绩补充。

整体面积增速来看，今年上半年新希望服务在管面积取得了31.6%的较高同比增速，但是环比来看，目前3793万平方米的合约面积相对于2023年底的3615万平方米，并未有明显增加，这或是因关联地产方新希望五新实业上半年交付的项目相对较少所致。

基础物管之外

新希望服务主要有四个业务板块，除了营收占比53%的基础物业管理服务外，还有接近一半的收入都是由生活服务、非业主增值服务以及商业运营服务等非基础服务提供。

与其他上市物企相比，新希望服务略有特殊，背后的新希望集团参与的业务领域较为广泛，地产开发并非其核心主业，还深度参与了食品、农业、化工、快消等行业，这能为新希望服务的增值服务发展提供供应链、零售和集采等方面的优势。

外部宣传上，新希望服务自身也倾向于强调其“民生”特色。

新希望服务的生活服务主要包括社区生活服务、社区资产管理服务、线上及线下零售服务及餐饮服务，上半年共实现收入1.35亿元，同比增长17.3%，收入占比为23%。

其中，得益于关联方在食品和农业方面的资源和渠道，新希望服务在团餐方面发展较为突出，上半年团餐及零售实现收入5094万元，目前团餐运营项目为16个，环比新增5个，代表性的团餐服务项目包括民生信用卡中心、中国农业银行南宁分行等。

商业运营主要针对购物中心和写字楼等业态，服务内容包括市场研究及定位、租户招揽、商业物业租赁，上半年商业运营实现收入7250万元，同比提升25.9%，收入占比为12%。

目前，新希望服务管理有20个商业项目，平均租金为61.5元/平方米，上半年新增3个，分别为明宇大厦、明宇金融广场以及南宁新畅行。值得一提的是，新希望服务去年以1.8亿元收购了明宇商服51%股份，上半年新增的商业项目中有两个就是源于明宇商服。

非业主增值服务则是缩水较多的业务线，主要包括初步规划、设计咨询及交付前服务和案场服务等，该等业务多在地产开发商开发、销售及交付项目的场景中发生。

上半年地产行情并未明显好转，新希望服务的非业主增值服务今年上半年的营收也录得约30.2%的较大额跌幅，收入由1.06亿元下降至7435万元，占收入的比重也由20.8%大幅下降至12.4%。

现金相对充裕

2023上半年，新希望服务录得收入60亿元，较去年同期增长17.1%，净利润1.04亿元，同比增加13.1%，这在上市物企当中属于较为稳健的水平。

上半年毛利率则下降了3.1个百分点至37.7%，分业务来看，物业管理服务毛利率下降最为显著，达到3.9个百分点，也是整体毛利率下降的主因。

新希望服务在中报中表示，主要是因报告期内外拓导致三方项目占比提升所致。尽管如此，37.7%的毛利率在上市物业服务企业中仍然处于相当高的水准。

截至2023年6月30日，新希望服务贸易应收款由3.25亿上升至4.02亿，其中1年期以上占比为7.47%，整体增速在合理范围内，但关联公司贸易款项达到了1.52亿元，大幅增加约42.3%，在整体贸易应收款中的占比也提升至37.8%。而整体坏账计提比例并不高，目前共拨备约2560万元。

经营性现金流方面，和去年同期相比有明显恢复。截至2023年6月30日止六个月，新希望服务经营活动产生的现金流净额约为人民币5060万元，而2022年同期为人民币1640万元，但对净利润的覆盖率只为42.9%，仍有较大的改善空间。

值得注意的是，虽然新希望服务的中期现金总量相对较多，达到10.43亿元，但和去年底的10.40亿元相比并未有明显提升。

今年中期，新希望服务自上市以来首次派发了中期股息，派息0.067元人民币/股，派息率50%，半年股息率6%，该股息率在上市物企中属于相当高的水平。

现金使用方面，据参会的投资者透露，新希望服务管理层在本次中期业绩会中表示：“公司的现金将主要用于市场拓展和高质量发展，也可能包括潜在的收并购。”

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