广州这次抢在了深圳前面
发布日期: 2023-08-31 04:04:54 来源: 华尔街见闻

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

2015年,楼市3.30新政之后,深圳率先响应,降低二套房首付,随即掀开了一场轰轰烈烈的涨价潮,也开启了长达数年的一轮楼市大爆发。


(资料图片)

8年后,广州在一线城市中率先响应“认房不认贷”,意味着一线城市重启二套房首付三成,2015年的故事,还会重演吗?

8月30日,广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,提出“认房不认贷”,即居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

此前,住建部、央行、金融监管总局三部门已经下发通知,推动“认房不认贷”作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供各城市自主选用。

而认房不认贷,被认为是刺激楼市尤其一线城市的重磅武器。如今祭出,各方反响热烈。

易居研究院研究总监严跃进表示,这是目前全国首个响应三部门新政的城市,打响“认房不认贷”的第一枪,信号意义非常强。“这也是2017年以来一线城市放松力度最大的政策,表明房地产政策底已经形成,即2017年以来一线城市过于严厉的购房政策出现了实质性的全面放松”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,广州市政府将“认房不认贷”从政策工具箱中拿出来,意味着当地政府已经与当地银行达成一致,后续会扎实推进、落实。

为何是广州首先出台?

原因大概率在于,近几个月广州楼市非常低迷,是几个一线城市中表现最差的。7月新房网签只有4600多套,8月截至29日更是只有3100多套,创下了近十年低位。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,新政对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场“及时雨”,预计接下来的“金九银十”,人气和成交都会有所回升。“刚需客、置换客和外地客均有机会享受本次新政利好”。

以往广州无房但有贷款记录,购买普通住房最低要四成首付,购买非普通住宅则需要七成首付,按照新规,均可按照首套住房执行房贷政策,首付三成了。

此外,如果按照贷款100万元、30年商业贷款计算,目前广州首套住房利率是4.2%,而二套住房利率是4.8%,如果按照首套执行房贷利率,每月也可以节省357元。

李宇嘉表示,广州新政将有几类人群受益最多,比如卖一买一的改善型人群,以及在惠州、中山、江门等广东其他城市有房有贷,但在广州工作生活的潜在购房者。

作为调控政策最严的一线城市成员,广州此次新政无疑将给近来惨淡的销售市场注入一针强心剂。李宇嘉认为,新政将改善市场预期,是纾困楼市的大招,促进换房、改善型需求,有利于推动房地产市场良性循环。

这或许只是一线城市“认房不认贷”的开始。据克而瑞统计,目前包括一线城市在内的14个核心城市仍在执行严格的“认房又认贷”。严跃进预计,广州新政会促使其他一线城市及核心城市加快政策出台。

中原地产首席分析师张大伟分析,广州作为第一个一线城市落地“认房不认贷”,对于市场改善需求有很大影响,也让市场更期待其他一线城市会落地政策,特别是北京、上海。

但他认为,“认房不认贷”在一线城市预计不会全面实施,目前深圳无房有贷户首付50%,北京、上海这两个龙头城市无房有贷基本首付60%-80%起,预计政策不会全面松绑,很可能率先在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。

如果是这样,那么一线城市的购房宽松政策,也仍然比不上2015年那次。

房地产业界对于广州落实“认房不认贷”效果的期待,也并没有那么大。

瑞银亚洲经济研究主管汪涛表示,今年房地产在一季度出现比较明显的反弹之后,二季度以来再度探底。房地产市场仍在深度调整,而房地产是居民最大的财产配置部门。如果房地产较弱的话,居民的信心也会比较弱,原因之一是政策力度不够。整体来说,政策出台比较渐进、零散,可能没有达到市场预期的效果。

多位开发商人士也认为,即使一线城市二套房首付放开,刺激的需求能够持续多久,也是个问题。

虽然本次的广州,也像2015年的深圳一样降低了二套房首付、房贷利率,但当前的楼市基础、金融环境,与8年前不可同日而语。

张大伟认为,房地产市场在历经十几年快速发展后,与经济转型、换档叠加,人口和土地红利也已经消失,购房者信心不足,很多房企暴雷也带来不安全感,使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

更有地产央企人士一针见血地指出,过去8年的楼市狂飙突进,实际上透支了太多未来的需求,又将房价推高至一个顶点,将“刚需”挡在了门外。

与此同时,许多人对未来的收入预期信心下降,也不敢出手买房了。

以上是最近几个月楼市低迷的根本原因。

广州率先认房不认贷,重启二套变首套、首付三成,只能说明,广州楼市面临困境。而这样的刺激,不知道能持续多久。

房地产从业者、金融机构人士都不会忘记2015-2018年的楼市大爆发,但他们早已不会幻想,还能回到2015年。

那个房地产的黄金时代,彻底过去了。

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